Gartenbesitzer bewohnt Gartenhaus illegal - selbst im Winter: Leben im Garten untersagt
Christina Junitz
Gartenbesitzer bewohnt Gartenhaus illegal - selbst im Winter: Leben im Garten untersagt
Gartenbesitzer bewohnt Gartenhaus illegal – selbst im Winter: Wohnen im Kleingarten ist verboten
Ein Gartenbesitzer nutzt ein Gartenhaus widerrechtlich als Wohnraum. Von vornherein stand fest: Eine Baugenehmigung als Wohngebäude lag nie vor.
Ein jahrelanger Rechtsstreit um ein Gartenhäuschen, das als ständiger Wohnsitz genutzt wurde, hat nun sein endgültiges Urteil erhalten. Im Mittelpunkt stand die Frage, ob das Gebäude als Wohnimmobilie einzustufen ist – mit Folgen für die Steuerpflicht nach dem Verkauf. Während die Gerichte zunächst uneins über den Status waren, hat eine höhere Instanz den Fall nun abschließend geklärt.
Der Fall begann, als ein Gartenbesitzer ein einfaches Gartenhaus zu einer vollwertigen Wohnung umbaute. Obwohl keine Genehmigung für eine Wohnnutzung vorlag, verfügte das Gebäude über eine Küche, ein Bad und eine Heizung. Zudem war es an Gas, Wasser, Abwasser, Strom und Telefon angeschlossen.
Laut örtlichen Vorschriften war eine Wohnnutzung jedoch untersagt, da dem Häuschen weder eine offizielle Postadresse noch ein Briefkasten zugeordnet waren. Dennoch lebte der Besitzer dauerhaft dort – was nach dem gewinnbringenden Verkauf des Grundstücks zu einem Steuerstreit führte. Das Münchner Finanzgericht urteilte zunächst, die Nutzung sei illegal und stelle einen unzulässigen Wohngebrauch dar.
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Das Bundesfinanzgericht hob dieses Urteil später auf. Es kam zu dem Schluss, dass das Gartenhaus de facto zu einem dauerhaften Wohnsitz geworden war, der einen eigenständigen Haushalt ermöglichte. Diese Neueinstufung bedeutete, dass der Verkauf nicht der Besteuerung unterlag – der Eigentümer behielt damit recht.
In einem ähnlichen Fall hatte ein Miteigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ein heruntergekommenes Gartenhäuschen ohne Zustimmung der Gemeinschaft durch ein massives Gartenhaus ersetzt. Das Landgericht Düsseldorf ordnete im Oktober 2025 dessen Abriss an, da es sich um einen ungenehmigten Bau handelte.
Die endgültige Entscheidung bestätigt, dass das Gartenhaus steuerrechtlich als Wohnimmobilie behandelt wird. Folglich bleibt der Verkauf steuerfrei, und die Position des Besitzers ist rechtlich abgesichert. Der Fall zeigt zudem die Risiken auf, die mit nicht genehmigten Bauten in gemeinschaftlichem Eigentum verbunden sind.
